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    購房指南

    講真的,2022年千萬別再亂買房了-長沙樓盤網

    2022-03-08來源:長沙房產網講真的,2022年千萬別再亂買房了-長沙樓盤網

    2021年,長沙樓市已告一段落!


    返回想這一年,整個樓市再次發生了顛覆性的變化,全國市場全面趨冷,樓市熱度持續降溫;各地新房、二手房成交量同比呈現下降趨勢。


    從2021年三次集中于土拍由此可知,開發商拿地不活躍,熱點城市土拍溢價率下降,土地流拍率下降。


    縱觀全局,全國樓市轉入深度調整期,對于購房者來說,卻稱得上一個好時機。


    熊市之下,板塊特性激化分化的同時,也考驗購房者酌區買房的智慧行事。


    2022年在長沙買房,不買錯,你就贏了。



    01


    “內五區里,

    二套房學區怎么選?”




    @長沙買房上學問答


     某家長問:


    強爸你好,我幾年前在長沙買了一套房,當初買房沒考慮學校問題,去年九月份孩子上一年級才了解到,這個小學微機派位的幾所初中不咋樣。


    中考升學壓力這么大,作為家長都想要孩子能拒絕接受更好的教育,我和家里人商量了很久,決定再買一套房,主要為了孩子能上一所好的初中。


    目前正在打算買房,首付支出100W,一家三口,提高三房或四房,總價200W以內,主要考慮到 帶翻新的 房。


    現在很糾葛的主要有三個問題:

    1、有人說既然要考慮讀初中,買房就要買頂級的雙學區設施房,畢竟教育資源的優勢在那里;但是頂級教育設施的房子,溢價覺得太高,怕出了高位接盤俠。


    2、買梅溪湖二期吧,PPT規劃的很誘人,但是到底需要多少年才落地,心里也沒底啊,還有都是新的學校,到時教學質量怎么樣也不知道。


    3、雖說為了孩子讀書,但也要考慮住的舒服,賣第一套房是剛需,口袋里的錢不豐沛,現在賣第二套房子,肯定是想改善一下居住環境的。


     強爸問:


    在我們群里,有很多家長都是為了孩子上學準備在長沙買房,無論是首套房還是二套房,考慮到學校屬性,大體的方向都差不多。


    這位家長能理清自己的市場需求,深入的思考問題,這點是非常好的。雖然學校很重要,但房住不炒,不盲目買房才是最準確的。


    關于上面這位家長的問題,我大致來梳理一下:


    想賣優質初中的房子。這一點明確了,篩選房子范圍就增大了。畢竟,長沙優質名初就那么十幾所,賣二手房就一目了然。


    買新房的話,范圍也小了很多。芙蓉區、天心區、雨花區、岳麓區、開福區幾個樓盤,細心的話,可以都去想到,了解全面一點。


    不過,有一點的是,優質名初對應的新房,價格同比周邊新房稍高,有些名初周邊沒新房,只有二手房可以買。


    關于梅溪湖二期,2021年共開了3個樓盤,雖然設施的師大附中高新凌云小學+師大附中高新凌云中學都是新學校,但是也不妨礙這3個樓盤的去化,梅溪湖二期,你沖著教育去的話,就不會買錯。


    改善型的樓盤,又要顧及學校+居住屬性的,長沙的新房也是可以掰手指數一數的,具體我后面再細說。


    如果實在沖著教育想要買頂級配套的小區,但是支出又有點夠不著的話,可以買小戶型+落戶,上熱門的學校(落戶可以確保讀書熱門配套小學),只是改善三房到四房的居住屬性無法符合。


    正所謂:甘蔗沒兩頭甜,房子也是一樣。


    最主要的是要看自己的市場需求,定好市場需求,綜合考慮到教育、板塊、居住等屬性,再擇優自由選擇,才能賣到失望的房子。


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    來源:私人定制購房報告




    02


    駁回“名?!?/p>

    只想到梅溪湖?




    在長沙樓市里,有一類房子不恨賣,那就是有好學校配套的房子。


    尤其是長沙這幾年,集團化辦學如火如荼,四大名校掛牌的學校遍地開花,到處都是“長郡XX”、“雅禮XX”、“一中XX”、“師大附中XX”等名校。


    拿梅溪湖來說,四大名校品牌引入,經過幾年的發展,長梅、師梅、周梅等新的學校辦學成績突出,一下淪為了眾多家長的 第一自由選擇 學校。


    梅溪湖堪稱是名聲鵲起,雙學位配套的樓盤,二手房均價賣到2.5W起。


    但其實,被很多人低估的天心區,教育也在很快興起。


    2021年天心區共投入7.88億元建設13個學校項目,其中已完成3所學校新建和2所學校改建;未來三年計劃投入36.78億元,完成義務教育學校項目24個。


    天心區的仰天湖小學、青園小學、湘府英才小學都是長沙第一梯隊的小學,此外,還有理工大子弟小學,紅衛小學等非常不俗的學校。


    天心區被人高估或忽略,原因之一就是初中,有人說:天心區哪里都好,就是沒有好初中。


    相比于梅溪湖名校辦新校,天心區大部分是老學校升格,學校的茁壯速度比不上新的學校,不過天心區有2所初中有一點期望:長郡外國語實驗學校和湖南師大附中雙語實驗學校。


    兩個學校分別是由長郡和附中強強打造的學校,都擁有集團本部外派的強大師資團隊:集團名師+名優特教師+骨干教師。


    并且都一樣的是由集團本部派遣管理人員兼任學校的校長,與集團學校實現教學進度、教學資料、教學檢測、教學評價四統一。


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    ▲來源:購房報告


    對學校來說,教學資源越豐富,學校、老師投入的教學精力越多,新的學校成長起來就不會越快。


    對學生來說,能在家門口上學,不僅便利,還可以享受到名師、名校的教育資源,豈不更好?


    對家長來說,買房能一次性解決孩子小學+初中上學問題,并且能轉入優質的學校,更是安穩。


    天心區省府片區的教育,未來有一點期待。


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    來源:私人自定義購房報告




    03


    買房看學校

    更要看板塊.




    好學校固然最重要,但對于名校而言,好的生源更重要。


    其實,在四起是名校的今天,學校的生源更能親眼一個學校的茁壯。比如長沙市實驗小學,擠滿在這里的學生家長,很多都是知識分子,推崇孩子的教育。


    重視孩子教育,側重培育孩子,這樣的生源自然也不會差。


    其實,省府板塊也是如此。


    這里是城市的行政中心、文化中心,是長株潭城市群的“中樞核心”。歷經十余年,在省府板塊的龍頭引領下,長沙開啟城市化建設浪潮,城市框架格局重新塑造成。


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    來源:私人定制購房報告



    天心區也是老牌名校集團的盤據之地,經過多年的發展,小學的教學實力有目共睹,好的生源,加上名校集團的加持,名初興起,只需要時間的沉淀。


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    來源:私人定制購房報告


    省府片區原有的優質教育資源就已經非常集中了,區教育局將2021年招聘的55%名優特類教師和20%的應往屆類教師分配到這個片區。


    然后從地理位置來說,往東可以到雅塘、樹木嶺、高鐵新城等板塊,往西沿著湘府路高架、二環,可以到洋湖垸、麓山南、濱江、市府等熱門板塊。

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    來源:私人定制購房報告


    像距離市中心近的芙蓉區、雨花區板塊成熟期的,新房均價和省府片區差不多,但沒優質的教育設施資源。


    對于想生活在設施成熟,又想享用優質教育資源的人來說,在省府板塊買房置業,可以同時顧及教育+通勤+居住于的三重屬性。


    再來看看這個片區的交通,三斜三縱路網,自駕上下班十分暢通,同時在這里還要湘府路高架穿過而過,外出無論是去西邊還是東邊,都很方便。


    地鐵上下班的話,該片區總共規劃了8條地鐵路線,已經開通的有地鐵1號線和長株潭城際,7號線年底將不會開工,預計2026年會竣工;


    在7號線之后,還規劃的有8號線、9號線、11號線和西站-瀏陽快線,以后地鐵通行十分便捷。


    省府板塊的具體情況,由于字數有好幾千字,這里就不一一列出來,可以洗右圖二維碼,找我索要板塊分析報告。


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    來源:私人自定義購房報告




    04


    2022年買房

    千萬別買錯了.




    回首2021年,無論對于購房者還是開發商,誰都不好過。


    樓盤去化不佳、開發商頻頻暴雷,讓許多購房者在買房路上如履薄冰,擔憂摔雷,也害怕賣貴了;買了的,還擔心自己的房子不會不會爛尾。


    真的很難!


    2021年,整個樓市仿佛經過了一場大洗禮!那么,2022年,樓市觸底了嗎?買房的好時機來了嗎?


    對于長沙,”房住不炒“仍然是主旋律,穩中展開調控、限購依然不變;從去年土拍電影拿地情況,2022年新房供應的主場不會在望城區,對于剛須要來說是一受到影響。


    熱門板塊,比如濱江、洋湖、梅溪湖二期不會有一些”網紅盤“,說不定會有一波熱潮。


    不過,無論你是剛需還是改善,2022年買房,最核心的,就是搞清楚自己的需求,賣對板塊,選對樓盤,不上錯車!


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    2022年才剛剛開始,買房路上,還有很多變數等著我們。升學買房不盲目,學區邦團隊來解憂。






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