2021年，長沙樓市已告一段落！
返回想這一年，整個樓市再次發生了顛覆性的變化，全國市場全面趨冷，樓市熱度持續降溫；各地新房、二手房成交量同比呈現下降趨勢。
從2021年三次集中于土拍由此可知，開發商拿地不活躍，熱點城市土拍溢價率下降，土地流拍率下降。
縱觀全局，全國樓市轉入深度調整期，對于購房者來說，卻稱得上一個好時機。
熊市之下，板塊特性激化分化的同時，也考驗購房者酌區買房的智慧行事。
2022年在長沙買房，不買錯，你就贏了。
01
“內五區里，
二套房學區怎么選？”
@長沙買房上學問答
某家長問：
強爸你好，我幾年前在長沙買了一套房，當初買房沒考慮學校問題，去年九月份孩子上一年級才了解到，這個小學微機派位的幾所初中不咋樣。
中考升學壓力這么大，作為家長都想要孩子能拒絕接受更好的教育，我和家里人商量了很久，決定再買一套房，主要為了孩子能上一所好的初中。
目前正在打算買房，首付支出100W，一家三口，提高三房或四房，總價200W以內，主要考慮到 帶翻新的 房。
現在很糾葛的主要有三個問題：
1、有人說既然要考慮讀初中，買房就要買頂級的雙學區設施房，畢竟教育資源的優勢在那里；但是頂級教育設施的房子，溢價覺得太高，怕出了高位接盤俠。
2、買梅溪湖二期吧，PPT規劃的很誘人，但是到底需要多少年才落地，心里也沒底啊，還有都是新的學校，到時教學質量怎么樣也不知道。
3、雖說為了孩子讀書，但也要考慮住的舒服，賣第一套房是剛需，口袋里的錢不豐沛，現在賣第二套房子，肯定是想改善一下居住環境的。
強爸問：
在我們群里，有很多家長都是為了孩子上學準備在長沙買房，無論是首套房還是二套房，考慮到學校屬性，大體的方向都差不多。
這位家長能理清自己的市場需求，深入的思考問題，這點是非常好的。雖然學校很重要，但房住不炒，不盲目買房才是最準確的。
關于上面這位家長的問題，我大致來梳理一下：
想賣優質初中的房子。這一點明確了，篩選房子范圍就增大了。畢竟，長沙優質名初就那么十幾所，賣二手房就一目了然。
買新房的話，范圍也小了很多。芙蓉區、天心區、雨花區、岳麓區、開福區幾個樓盤，細心的話，可以都去想到，了解全面一點。
不過，有一點的是，優質名初對應的新房，價格同比周邊新房稍高，有些名初周邊沒新房，只有二手房可以買。
關于梅溪湖二期，2021年共開了3個樓盤，雖然設施的師大附中高新凌云小學+師大附中高新凌云中學都是新學校，但是也不妨礙這3個樓盤的去化，梅溪湖二期，你沖著教育去的話，就不會買錯。
改善型的樓盤，又要顧及學校+居住屬性的，長沙的新房也是可以掰手指數一數的，具體我后面再細說。
如果實在沖著教育想要買頂級配套的小區，但是支出又有點夠不著的話，可以買小戶型+落戶，上熱門的學校（落戶可以確保讀書熱門配套小學），只是改善三房到四房的居住屬性無法符合。
正所謂：甘蔗沒兩頭甜，房子也是一樣。
最主要的是要看自己的市場需求，定好市場需求，綜合考慮到教育、板塊、居住等屬性，再擇優自由選擇，才能賣到失望的房子。
來源：私人定制購房報告
02
駁回“名?！?/p>
只想到梅溪湖？
在長沙樓市里，有一類房子不恨賣，那就是有好學校配套的房子。
尤其是長沙這幾年，集團化辦學如火如荼，四大名校掛牌的學校遍地開花，到處都是“長郡XX”、“雅禮XX”、“一中XX”、“師大附中XX”等名校。
拿梅溪湖來說，四大名校品牌引入，經過幾年的發展，長梅、師梅、周梅等新的學校辦學成績突出，一下淪為了眾多家長的 第一自由選擇 學校。
梅溪湖堪稱是名聲鵲起，雙學位配套的樓盤，二手房均價賣到2.5W起。
但其實，被很多人低估的天心區，教育也在很快興起。
2021年天心區共投入7.88億元建設13個學校項目，其中已完成3所學校新建和2所學校改建；未來三年計劃投入36.78億元，完成義務教育學校項目24個。
天心區的仰天湖小學、青園小學、湘府英才小學都是長沙第一梯隊的小學，此外，還有理工大子弟小學，紅衛小學等非常不俗的學校。
天心區被人高估或忽略，原因之一就是初中，有人說：天心區哪里都好，就是沒有好初中。
相比于梅溪湖名校辦新校，天心區大部分是老學校升格，學校的茁壯速度比不上新的學校，不過天心區有2所初中有一點期望：長郡外國語實驗學校和湖南師大附中雙語實驗學校。
兩個學校分別是由長郡和附中強強打造的學校，都擁有集團本部外派的強大師資團隊：集團名師+名優特教師+骨干教師。
并且都一樣的是由集團本部派遣管理人員兼任學校的校長，與集團學校實現教學進度、教學資料、教學檢測、教學評價四統一。
▲來源：購房報告
對學校來說，教學資源越豐富，學校、老師投入的教學精力越多，新的學校成長起來就不會越快。
對學生來說，能在家門口上學，不僅便利，還可以享受到名師、名校的教育資源，豈不更好？
對家長來說，買房能一次性解決孩子小學+初中上學問題，并且能轉入優質的學校，更是安穩。
天心區省府片區的教育，未來有一點期待。
來源：私人自定義購房報告
03
買房看學校
更要看板塊.
好學校固然最重要，但對于名校而言，好的生源更重要。
其實，在四起是名校的今天，學校的生源更能親眼一個學校的茁壯。比如長沙市實驗小學，擠滿在這里的學生家長，很多都是知識分子，推崇孩子的教育。
重視孩子教育，側重培育孩子，這樣的生源自然也不會差。
其實，省府板塊也是如此。
這里是城市的行政中心、文化中心，是長株潭城市群的“中樞核心”。歷經十余年，在省府板塊的龍頭引領下，長沙開啟城市化建設浪潮，城市框架格局重新塑造成。
來源：私人定制購房報告
天心區也是老牌名校集團的盤據之地，經過多年的發展，小學的教學實力有目共睹，好的生源，加上名校集團的加持，名初興起，只需要時間的沉淀。
來源：私人定制購房報告
省府片區原有的優質教育資源就已經非常集中了，區教育局將2021年招聘的55%名優特類教師和20%的應往屆類教師分配到這個片區。
然后從地理位置來說，往東可以到雅塘、樹木嶺、高鐵新城等板塊，往西沿著湘府路高架、二環，可以到洋湖垸、麓山南、濱江、市府等熱門板塊。
來源：私人定制購房報告
像距離市中心近的芙蓉區、雨花區板塊成熟期的，新房均價和省府片區差不多，但沒優質的教育設施資源。
對于想生活在設施成熟，又想享用優質教育資源的人來說，在省府板塊買房置業，可以同時顧及教育+通勤+居住于的三重屬性。
再來看看這個片區的交通，三斜三縱路網，自駕上下班十分暢通，同時在這里還要湘府路高架穿過而過，外出無論是去西邊還是東邊，都很方便。
地鐵上下班的話，該片區總共規劃了8條地鐵路線，已經開通的有地鐵1號線和長株潭城際，7號線年底將不會開工，預計2026年會竣工；
在7號線之后，還規劃的有8號線、9號線、11號線和西站-瀏陽快線，以后地鐵通行十分便捷。
省府板塊的具體情況，由于字數有好幾千字，這里就不一一列出來，可以洗右圖二維碼，找我索要板塊分析報告。
來源：私人自定義購房報告
04
2022年買房
千萬別買錯了.
回首2021年，無論對于購房者還是開發商，誰都不好過。
樓盤去化不佳、開發商頻頻暴雷，讓許多購房者在買房路上如履薄冰，擔憂摔雷，也害怕賣貴了；買了的，還擔心自己的房子不會不會爛尾。
真的很難！
2021年，整個樓市仿佛經過了一場大洗禮！那么，2022年，樓市觸底了嗎？買房的好時機來了嗎？
對于長沙，”房住不炒“仍然是主旋律，穩中展開調控、限購依然不變；從去年土拍電影拿地情況，2022年新房供應的主場不會在望城區，對于剛須要來說是一受到影響。
熱門板塊，比如濱江、洋湖、梅溪湖二期不會有一些”網紅盤“，說不定會有一波熱潮。
不過，無論你是剛需還是改善，2022年買房，最核心的，就是搞清楚自己的需求，賣對板塊，選對樓盤，不上錯車！
2022年才剛剛開始，買房路上，還有很多變數等著我們。升學買房不盲目，學區邦團隊來解憂。
