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    長沙房產

    房價逆勢上漲一年后,長沙被亮黃牌了!

    2022-03-12來源:長沙房產網房價逆勢上漲一年后,長沙被亮黃牌了!

    作者:子非魚

    來源:城市財經

    01

    一直被視作樓市楷模的長沙,近日被亮黃牌警告了。

    2月24日,湖南省住房和城鄉建設廳召開全省住房城鄉建設工作會議。會上,湖南省省長明確表示:

    今年要聚焦重點難點,推動住房城鄉建設工作實現新突破。首要是全面作好住房工作,維持調控政策連續性穩定性,大位控長沙房價,激活其他城市住房消費潛力,平穩住房消費。

    理解湖南各城市行情的人應該能看明白,這句話的意思是,湖南今年將分化行動,對于省會長沙,要力求其房價穩定,其他城市,則要調動出售需求。

    因為,在去年其他城市的樓市都叫苦不迭的背景下,長沙卻逆勢上漲了一年。

    制圖:城市財經;數據:國家統計局

    從上圖可以看到,長沙2021年無論新房還是二手房,價格節節攀升。

    國家統計局數據表明,2021年12月份,長沙新房同比下跌7.5%,二手房同比上漲5.1%。

    最關鍵的是,根據公開發表媒體報道,去年長沙很多新進樓盤的價格沖破了2萬元的單價。

    比如12月10日獲得預售證的旭輝鉑悅湘江7號樓至10號樓,樓棟平均值精裝均價分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米,總價在460萬-960萬元,刷新了長沙新房均價的“天花板”。

    此外,與旭輝鉑悅湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悅府新房均價也有上漲。一房一價表顯示,該項目整體精裝均價約20500元/平方米,毛坯均價約17000元/平方米。

    02

    樓市模范生長沙,為何順行?其實,有兩個因素在附身。

    第一,補漲力量。

    在上一輪牛市中,長沙由于平衡了供需矛盾,外加強有力的調控政策,將房價控制得很好,在杭州、南京房價紛紛趕赴4萬+,武漢2萬+,就連很多很弱省會城市都沖上了1.5萬+的時候。

    長沙的均價才1.1萬/平方米出頭。

    憑借著這個均價,長沙在一眾省會與首府城市中,房價收入比低于,快樂度最高。但這也讓長沙淪為了房價洼地,增加了其補漲力量。

    尤其是在其經濟規模不斷拔高,人口規模不斷擴大的背景下,補漲力量就更強了。

    目前長沙的經濟規模已經達到了13271億元,人口規模達到了1004.8萬人。過去十年,長沙的常住人口增量高達300.4萬人。

    制圖:城市財經;數據:各城市統計局

    在這些數據推展下,長沙的補漲力量不堪稱不強勁。

    第二,地價推展。

    地價推動房價的邏輯再明顯不過,土地是面粉,房子是面包,面粉價格上漲也即成本上漲,面包價格焉能不漲。

    我們都告訴,去年第二輪與第三輪集中供地,中心城市出現了大面積流拍,且溢價率都非常低。

    但是,在首輪集中于供地時,情景完全有所不同。當時武漢、廣州、重慶、長沙等多個城市都問世了地王,這幾個城市在地王推動下,上半年的樓市表現都非常躁動,只不過到了下半年,由于信貸截流威力顯現,才出現了冷場的局面。

    首輪集中于供地中,長沙多塊土地樓面價沖破了萬元。

    比如岳麓區大學城041號住宅地,樓面價達到了10968元/平方米。再比如天心區南湖新城的048號商住地,10家開發商經過51輪報價競爭后,該地塊遭遇熔斷,熔斷樓面價達14157元/平方米。

    這一價格,必要創下了長沙樓面價的天際線。

    地王助攻下,長沙的新房和二手房環比分別在6月份和7月份突破了1%。

    關鍵問題來了,既然信貸分洪在下半年貞威力,武漢、重慶、廣州都在下半年冷場,長沙為何還是上漲?

    主要是因為,長沙前期調控做得非常好,導致長沙本地的炒房客并不多,購房者大多都是剛須要。換句話說,長沙的房價都是真實購買力支撐著。

    所以,即便信貸影響部分成交,對長沙房產銷售的影響也受限。根據湖南住建局披露的數據表明,2021年長沙市新建商品房銷售面積2605.79萬平方米,占到全省的28.4%,同比增長9.5%。

    這才有了長沙下半年房價已經上行的力量。

    03

    與省會長沙表現不同的是,湖南其他地級市,去年樓市行情異常慘淡。

    其中岳陽、株洲更是實施了限跌令其。

    湖南省其他城市大多都在暴跌的根本因素在于,其他城市的庫存低企,尤其是非住宅類。

    去年10月份,湖南省就公布了月文件,號召全省對非住宅類房屋去庫存。

    另外,湖南其他城市的人口,大多在萎縮。

    根據第七次人口普查數據由此可知,過去十年省會長沙雖然減少了300.4萬人,但同時有8個城市人口減少,衡陽、邵陽、常德、岳陽、常德、益陽、湘潭、湘西。

    永州、郴州、株洲、婁底、張家界雖然增量為正,但也只是略微快速增長。

    制圖:城市財經;數據:湖南省統計局

    湖南的人口,都被長沙虹吸去了。

    人口格局,決定了長沙的房價下跌壓力,也決定了其他城市的下跌壓力。所以,才有了湖南住建局近日的大喊,要平穩長沙房價,要調動其他城市的購房需求。

    本號對此的觀點是:

    第一,站穩長沙的房價能夠構建。

    畢竟,讓房價平穩,是長沙的強項,輕車熟路。

    第二,想調動其他城市的購房積極性,阻擋湖南其他城市的房價暴跌,有點無以。

    首先,目前市場的信心已經不再,要挽回信心,不是給點購房補貼就能做到的。

    其次,其他城市的庫存積壓太多,而目前的經濟狀況下,大家的錢袋子并不厚實,購買力很難調動一起。

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