原標題：曝光！買房留意了！2022年長沙購房11條風險清單揭曉！
文 | 米小邦 · 圖｜劉小君
普通人掏空6個口袋，艱辛攢錢賣套房，說實話，最擔憂的就是害怕遇到各種風險！
延期交房、配套大跌、精準變簡裝、房價下跌......這些忍忍或者積極維權，總能解決；最怕的就是遇到爛尾樓，一邊還著房貸，一邊交著房租，想要收房，卻遙遙無期。
2021年房地產再次發生了前所未有的變化，房企接二連三的暴雷，某大甚至必要宣布“躺平”。
今年，房企高負債的風波將不會之后。
根據貝殼研究院數據， 2022年房企預計到期債務約為9603億元，雖然比2021年下降約25%，但相似萬億的債務規模令人不禁咋舌。
房企高負債、資金鏈緊張，勢必會加大買房者風險的系數。
最近，湖南住建廳以官方身份公布11條商品房交易風險提醒，提醒廣大購房者，買房要多特小心。
下面我們細心來想到是哪11條？具體要回避什么風險？
01
權威公布！11條購房風險.
2022年1月4日，湖南省住房和城鄉建設廳發布了 11條商品房交易風險提醒。
雖然11條內容很簡短，但可以說道非常干貨！
具體是哪11條風險提示呢？我簡單梳理一下：
第一條：開發商沒獲得 《商品房預售許可證》的前提下，就開始繳納購房款、認籌金、定金、預訂款等款項，不存在相當大的風險。
一般而言，商品房是需要獲得預售許可證才可以交易，如果沒有，一定不要買。
第二條：開發商獲取的商品房預售資金監管銀行和監管賬戶與商品房預售許可證審批信息不一致的，不要賣。
什么意思呢？購房者的購房款一定要碰到預售款專用的監管賬戶里面去，只有這樣，開發商在沒遞樓前，大家的購房款是在銀行的監管賬戶里的，是安全的，哪怕房企暴雷，也不怕；
但如果沒打到這個監管賬戶，如果開發商把預售款侵吞了，到時就真無處申訴。
第四條：以購房優惠名為 只簽定線下合約、無法網簽的房子，不要賣。
第六條：警覺 返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業返租、售后包租等營銷方式，小心摔坑。
第七條：無論新房還是二手房，一旦房子 牽涉到抵押、司法查封，不要賣！
第八條：不要輕信廣告宣傳以及銷售的口頭允諾，以官方文件為準；當找到與商品房實際相符的，不要買。
第九條：獲取欺詐材料 索取購房資格，或者企圖通過旁門左道 躲避限售政策的事情，千萬不要做。
第十條：已明令 禁令用于經營貸、消費債等金融產品支付購房款，如果有人告訴你私下還可以做到，不要輕信！更不能做到！
第十一條：開發商不能開立住宅專項維修資金，要你交這筆錢的，就要留意了。
那這筆錢什么時候交？怎么遞呢？
業主在辦理房屋住進手續前，將 住宅專項修理資金交給住房保障局的 住宅專項修理資金財政監管專戶；
無論是開發商還是物業，都無法開立。
可以說道，上面這11條風險提示很全面，買房前對照上面這11條，逐一排雷，安全購房。
除此之外，我還有兩點想說說道：
1、買房前，不要只能付定金或者簽合同，如果后面你發現中介或者置業顧問說道的和實際相符，就糟心了。
2、警惕所謂的內部房源，或者要你簽“雙合約”的房源。
02
長沙房價走勢
可以說道，湖南住建局這一波風險提示，十分及時。
去年七八月開始，各大房企紛紛暴雷，連“三線五檔”下的綠檔企業，也無法防止。
但從11月份開始，樓市不斷釋放出了利好的信號，比如購房者房貸利率下降、房貸借貸周期縮短、央行降準......
12月底，北京、上海等一線城市部分區域樓市經常出現回暖，二手房市場也出現了“翹尾”的情況。
很多人實在，2021年房企已經觸底了，2022年是買房的最差時候。樓市受到影響的消息不斷，購房者在各種信息的裹挾中，很難作出理性的判斷。
但其實，市場無論是嚴格還是放寬，買房的風險一直不存在。
特別是長沙，樓市調控政策一直很嚴，房價不會經常出現大幅上漲或大幅暴跌的情況。限購限貸的情況下，在長沙買房，主要還是看自己的合理市場需求。
然后從長沙去年三次土拍電影情況來看，住宅項目數量增加、毛坯限價達到新高；顯然，比起于去年，長沙新房價格，還不會往下跌。
比如，從上圖中看可以看到：
1、坐落于芙蓉區杉木村的地塊，住宅毛坯禁售13480元/平，如果該樓盤買精裝的話，新房實估價15000元/平左右。
2、岳麓區谷山片區，毛坯限價14800元/平；含浦板塊毛坯限價11980元/平。
3、望城區055地塊，毛坯限價也刷新了記錄，9900元/平。
......
1月15日，國家統計局發布了全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
長沙新房漲幅超過3%，在70城中與南京、重慶溫州三大第三；長沙二手房環比漲幅為0.2%，同比快速增長5.1%。
無論是新房還是二手房，房價已經止跌轉好，穩步上漲。
03
2022年買房
風險與機遇共存.
最近，關于樓市轉好的聲音不絕于耳。
為什么呢？主要有兩個原因：
一， 房貸利率下調。廣州對于首套購房者，房貸利率由之前的5.85%上調到5.65%。
并且，不僅僅是廣州，深圳、武漢、昆明等多個城市也上調了首套房貸款利率。
二， 12月份多個城市房價上漲；根據國家統計局在1月15日發布的全國70個城市新房數據，有15個城市新房價格上漲。
同時，二手房市場成交量也逐漸下跌。比如，拿北京二手房來看，12月31日，二手房單日交易量1177套，比起于8月份200套成交量，足足刷了5倍多。
那么，樓市真的轉好了嗎？2022年，是買房的最佳時機嗎？
并不！在我看來，樓市回暖只是局部現象。
廣州、北京、成都、武漢、上海、合肥、蘇州等城市，新房成交量創下了新高。但是，從整體上來看，多個城市新房、二手房還是量價齊跌。
2022年買房，借此穩為主，購房者需要從自身市場需求出發，理性判斷。
關于買房，融合11條風險提示，有幾點建議：
1、長沙各區域、各板塊分化明顯，購房者要根據自己的核心市場需求，結合預算，選對板塊，自由選擇合適的項目。
2、 理性看來學區；雖然2021年熱銷的幾個樓盤都是帶有好的學區，但是隨著教師輪崗、優化集團化辦學、民轉公等一系列教育政策出臺，未來學校之間教育資源的差距不會慢慢縮小。
3、 買房不起碼看板塊、看價格，還要看開發商。開發商的口碑、資金情況、其他項目的交房情況等都要理解清楚；畢竟，無論再好的產品，需要交付到買房者手里，才是最重要的。
最后，購房千萬條，安全第一條，上面的11條購房風險提醒，建議大家留存收藏，買房前多留心。
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