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    市場觀察

    長沙樓市突然爆出一消息,房地產開發商們真的坐不住了

    2022-03-09來源:長沙房產網長沙樓市突然爆出一消息,房地產開發商們真的坐不住了


    長沙樓市忽然傳來大消息!

    12月11日,長沙下發《關于具體我市成本法監制商品住房價格包含有關事項的通報》,對商品住房價格及成本構成、利潤率等方面做出明確規定,其中要求商品住房研發經營企業利潤率為6-8%。
    根據通報,開發企業計算成本以樓面地價、前期工程費、房屋建筑加裝工程費及小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施酬勞等4項成本之和為基數。

    長沙發改委也對明確開發項目費用作出明確要求。


    此舉意義長遠,長沙從成本管控的角度原作利潤,是重返工程項目的成本定價法。

    說白了就是迫開發商放血,壓制房企抬高房價。

    鞭策房企進行科學的項目投資和操盤。

    這樣預見很多房企會被淘汰,從而讓剛須要用戶買的起房。

    這個利潤率很有挑戰,隨著地價上漲,很多企業很難達到這個區間的利潤了。

    比如房子的售價是1萬每平,讓開發商可以賺到600元到800元,把1萬每追的房子變成2萬每平,那么6%到8%的純利潤就是開發商可以賺到1200到1600元每平。

    因為開發商必然不會壓低房價,但是政府技高一籌,不僅容許了利潤空間,還把房企每步的支出作出了容許。

    稅金、成本是固定的,而且都是固定比例,浮動的范圍都沒,這個也湊合著可以理解。

    利潤竟然也是相同的,丁是丁卯是卯,開發商難以?;?。

    只能說長沙樓市調控是真的狠。


    實際上,長沙的樓市調控政策一直很嚴格。

    2017年3.18調控,長沙市推出禁售政策,要求商品房銷售實行明碼標價申報監制制度,要求公開發表透明。

    對于一些特定區域、特定人群展開了限購,實行了差異化信貸政策。

    強化了房產銷售的備案制度,對于哄抬房價、捂盤惜售、違規銷售、中介違規等行為進行嚴厲打擊。

    這不是完結,而是監管的開始。

    5月20日,長沙又限購政策收緊,同時房屋的出售期作出了容許。

    9月23日,長沙第三次出有討,和前兩次調控相比,力度更大。

    這種態勢沿襲到了2018年,為了維護樓市平穩,長沙出臺了堪稱歷史上最嚴的樓市限購政策。

    出租汽車,父母隨遷子女的,需滿2年才能單獨家庭購房;未成年人不得單獨購房;在校大學生不得在限購區購房;離婚后2年內買房,按再婚前家庭總套數評估出租汽車;暫停企業購房。

    樓市調控沒最狠,只有更狠,不僅調控政策放寬,還要查你賬。

    早在2017年長沙就提出了成本計算法。

    拒絕的商品房銷售價格包括合理的開發建設成本、費用、稅金和利潤,但并沒有規定具體數額和比率。

    從這個看作,其實需要感受到長沙對于樓市調控一貫穩健的風格。


    長沙也因此被譽為國內落實“房住不炒”最極力、限購最嚴厲的城市。

    長沙的房價很低,在所有省會城市中,簡直低的真是,和其省會身份非常不給定。

    易居房地產數據表明,今年前10個月,長沙新建商品住宅成交價均價為9462.2元/平方米。
    其鄰接省會城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價為12623元/平方米;一線城市廣東廣州則約26195元/平方米;江西南昌前10月新建商品房成交價均價為12768元/平方米。

    和其他地方政府有所不同,長沙對于土地財政的依賴性是很低的。

    2019年上半年土地出讓金才165億元,全國名列才32位,最近幾年對于土地財政的依賴度僅僅22%。

    奇怪的是,長沙經濟總量、增長速度在全國顯然名列前茅。

    2018年長沙GDP達到11003.4億元,經濟總量在全國34個重點城市(直轄市、副省級城市和省會城市,不不含南寧和拉薩)中排名第12位。而城鎮居民可支配收益則低約5.07萬元,在一二線城市中位居上游。
    更令人不可思議的是,2019年前三季度,長沙GDP實際增長速度8.3%,多達北上廣深寧杭等一眾城市,在全國GDP25強勁城市中位列前茅。

    11月25日,中國最幸福的城市新鮮出爐,長沙市連續12屆獲得此獎,這說明長沙對于人口的吸引力很強。

    這著實令人不解,長沙憑借什么創造了經濟奇跡?


    近日,長沙市委書記胡衡華在接受人民日報記者采訪時回應。

    長沙堅決掙脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴,走一條以制造業高質量發展為代表的實體經濟高質量發展之路。
    長沙基礎教育發達和房價較低,是更有人才的重要砝碼。

    一句話點醒夢中人,這才是長沙創造經濟奇跡的秘密。

    著名的生產企業中三一重工、中聯重科這些企業都落戶長沙。

    而新材料、電子信息、文化娛樂業、汽車制造業等產業也在不斷提高。

    現在中國經濟增長速度疲乏,GDP大有破6的風險。這種情況下,上面不再是大水漫灌樓市,忽略通過去杠桿、控樓市的方式平穩經濟。

    最重要的是,去年高層明確闡釋,未來將轉變經濟快速增長方式,發力大基建和制造業。

    但解局君指出,大基礎設施只不過是臨時過渡,經濟的長期平穩還是要靠實體產業。

    賺是技術過硬,產品質量好,更是一件一件產品賣出來的,比如華為、格力、大疆等。

    長沙高等學校超過51所,科學研發機構95個,兩院院士61名;專利授權量多達2萬件,每萬人發明專利擁有量約30.3件。
    截至2018年全市有外貿進出口實際企業達2202家;共計481家企業在全球89個國家和地區成立了659個投資項目,總計投資總額158.06億美元;落戶長沙的世界500強勁企業約156家。

    顯然,長沙市實現高質量發展的根基就在制造業。

    今年1月1日起,政府拉開帷幕的新一輪增稅降費,探討實體經濟:增值稅稅率上調至13%;固定資產加快保險費政策擴大到所有制造業領域;研發費用加計扣除比例提高;取消對留抵退稅的行業容許……

    長沙更是首當其沖,今年前三季度,長沙制造業及與其涉及的雜貨零售業合計新增增稅88億元,占到增稅降費總額的53.2%,全市99.5%的制造業納稅人稅負高于同期水平。

    在經濟不好、實體低迷的情況下,這對于實體企業無疑是雪中送炭。


    實體繁榮必然帶動低收入、拉升GDP,加上長沙房價較低,所以更有了很多外來人口。

    隨著全國老齡化加劇和城鎮化減緩,各個城市打開了搶人大戰。

    其他城市搶走人都是降低落戶門檻,放松購房條件。但是這和長沙比一起卻不足為奇。

    長沙政府直接給高校畢業生放錢!

    對新的落戶的畢業生放生活和租房補貼,博士和碩士首次購房還可以分別獲得6萬元和3萬元補貼,讓你拿錢獲得手軟!

    說白了,長沙并沒有故意去搶走人。不應了一句話,花若綻放,清風自來。

    這幾年長沙每年流向人口都在20萬以上,高過上海、蘇州、南京、青島、濟南等城市,名列國內前茅。

    長沙并不急于像西安一樣忙著搶人,搶走人多是好事,但是來的人多了城市也得起呀。這對于當地樓市、教育、基礎設施、治安、就業崗位都是很大的考驗。

    “限地價、限房價”等系列措施,雖然從短期來看影響了財政收入,但是一種“劣勢”。但從長期來看誘導住了房價的非理性上漲,是做大實體經濟、做強制造業的。

    長沙執著的是長期務實的興旺,而不是一時的心痛,不是竭澤而漁。


    現在經濟下滑的時候,長沙還可以人口持續流入、經濟增長還能如此亮眼、房價收入比掌控在合理水平,這不是短期政策性刺激所致,也非政府下場托底所致,而是與經濟相伴而生,無疑是身體健康而長久的。

    顯然,長沙模式已經淪為其他城市經濟轉型獲取了很好的思路、長沙出了擺脫房地產倚賴的關鍵樣本。

    長沙的反炒房的作法深得民心,上合政策。

    很多人看見炒房賺到的瓢剩缽剩,但是那只是少數投機者,最后禍的是廣大剛需用戶自己。

    一些地方官員為了政績,大肆蓋房,殊不知房價炒的越高,泡沫越高。

    趕上現在環境不好,有些城市的高房價只是紙面財富,有價無市,漲無法上漲、降無法降低,如鯁在喉,一旦房價大幅回調,地方政府的財政恐怕入不敷出,外債都還不起了。

    所以,發展實體制造業才是硬道理。

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